房貸利率怎麼算怎麼談？對於買房購屋族群來說，房貸利率的高低，會直接影響未來生活的品質，借款人也會希望拿到一個比較漂亮的利率，進而降低買房的成本，因此，跟銀行商談一個適合的房貸方案，絕對是買房必做的功課之一。
為了讓大家更了解房貸利率的相關細節，本篇文章將會介紹房貸利率是怎麼組成，房貸利率的種類又有哪些？以及一般人借貸人在與銀行談判時，有哪些技巧或者準備工作，進而談到低成數房貸利率，降低買房時的額外支出，若不想要當高利率的冤大頭，這篇文章一定要看下去
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房貸利率的架構
首先，我們必須先知道房貸利率是如何組成。房貸利率的結構是「基準利率」＋「加碼利率」。
- 基準利率：基準利率又稱為指標利率，各大銀行的數值差異不大，都落在固定的範圍區間內，大多貸款期間內會因為央行升降息調整利率高低。
- 加碼利率：加碼利率是根據個人的信用、收入條件等綜合評估後得出的利率條件，不受央行升降息的影響。然而，由於銀行根據每個人的狀況進行評估，因此加碼利率就因個人條件產生議價空間，所以當在討論房屋核貸利率的高低，通常指的是加碼利率的調整。
房貸利率的種類
掌握房貸利率的架構後，就要進入房貸利率的種類了，依照「基準利率」＋「加碼利率」的原則，可以再分為以下幾種常見的房貸種類：
- 固定利率：房貸利率架構中，「基準利率」不會隨著央行升降息而改變，在指定的時間內都是固定的貸息計算，不過目前幾乎沒有銀行推出完全固定利率的方案，可能會採用固定利率＋機動利率的混合型方案，例如新青安房貸的方案之一，就是採用混合型的固定利率。
- 機動利率：房貸利率架構中，「基準利率」會隨著央行升降息而改變，是目前大多數銀行的採用的做法，當央行調升基準利息，機動利率會變高，反之則會變低。
談房貸利率的五個技巧！
了解基本的房貸利率和種類後，接下來將進入談判房貸利率的階段。從上述了解中可以得知，基準利率基本上是無法更動的，因此唯一能與銀行協商的就是加碼利率。因此，不論借款人選擇固定利率或是機動利率，只要能夠成功降低加碼利率，就能夠節省購房時的利息成本。以下是四個與銀行協商條件的技巧：
穩定的工作及收入條件
當與銀行議價時，具有穩定的工作和收入狀況更顯重要，因為這對銀行而言是一個很大的考量因素。軍公教、上市上櫃公司、醫師、律師等職業通常是銀行較喜歡的客戶類型。此外，還需要向銀行提供相關文件證明收入穩定性，通常需要提供扣繳憑單、薪資單、財務狀況等文件，總之，就是需要向銀行證明借款人有足夠的能力按時還款。
保持良好的信用紀錄
調閱聯徵的信用評分，是銀行評估借款人的信用狀況最直接的方式，如果借款人的信用卡帳單都準時繳納、沒有啟動循環利率…等，都屬於良好的信用紀錄條件。不過要特別注意的是，辦理其他貸款或是業務，也有可能會調閱聯徵紀錄，而在三個月內調取三次聯徵紀錄信用會扣分，因此即便沒有信用不良的狀況，也需要特別注意查詢聯徵的頻率。
提供信用良好的保證人或有價值的擔保品
現行申請房貸不需要有保證人或擔保品，但若借款人想要增加銀行的好印象，提供信用良好的保證人或有價值的擔保品，也是一個很好的加分項。保證人需為二等親以內，包含父母、兄弟姊妹、配偶都可以作為保證人，擔保品則可以是自己名下或是父母名下的資產，例如不動產就屬於有價值的擔保品。
找經常往來的銀行申辦
若借款人有計畫在未來的幾年內有買房、申請房貸的需求，除了要有穩定的工作與良好的信用外，建議也能專攻幾家固定往來的銀行，辦理該行的相關業務，例如信用貸款、車貸、薪轉銀行…等等，因為這些銀行對於借款人的熟悉度較高，且沒有任何的黑歷史，可以增加銀行對於借款人還款能力的信心，藉以取得較好的房貸利率條件。
多比較各家銀行的房貸利率，辦理轉貸
除了在一開始多比較各大銀行的房貸利率，找出適合自身條件的銀行之外，即便已經開始繳交房屋貸款，也能再根據情況向原銀行或是其他銀行談條件，例如換了穩定性高的工作、房產價值變高…等等，都有機會再談到更好的利率。
舉例來說，B 銀行願意給 A 銀行更好的利率條件，那就可以考慮辦理轉貸，或者再向原本的銀行談新的條件。不過在請銀行評估貸款條件時，也需要特別注意聯徵的查詢次數，切記不要因為查詢頻率過高而造成信用分數下降，進而影響了房貸的條件，得不償失。
房貸利率怎麼算怎麼談｜總結
總結來說，房貸利率雖然會因為央行的政策變動，但是借款人仍然能靠自身的條件，與銀行「談」出一個好的利率，不論是取得穩定的工作收入、擁有良好的信用紀錄、找擔保人或擔保品、找固定往來的銀行…等，都是銀行評估借款人條件的具體指標，也是借款人可以努力的方向。
希望藉由上述介紹的房貸組成和種類，以及提供的5種談房貸利率的技巧，能夠幫助有買房需求的人，在跟銀行交手時，有更足夠的準備和好的條件，進而換取更加優渥的利率。
