【2024平均地權條例懶人包】對房市的影響?施行細則一次看!

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何謂平均地權?

平均地權是我國土地政策最高指導原則,《平均地權條例》是《土地法》的特別法,其前身為《實施都市平均地權條例》。由於平均地權的實施範圍僅以「都市土地」為限,導致都市以外的土地漲價、全部歸私,成為牟取不法暴利之對象。因此,政府決定擴大「平均地權」實施範圍,改為不分地區全面實施,1977年更名為《平均地權條例》。

平均地權實行後帶來的影響?

平均地權
圖片來源:蘇貞昌院長臉書專頁

政府主張修法主要目的是為打擊炒房健全房市交易秩序,但不會影響市場正常交易;就長期而言,亦將有助於引導市場回歸穩健發展,協助不動產產業永續經營,並保障國人購屋權益居住正義

7月上路,修法5大重點

限制換約轉售

A.預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人。
B.建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。

重罰炒作行為

A.明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元
B.經限期改正但未改正者,可連續處罰。

建立檢舉獎金制度

A.民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具證據向縣市政府檢舉。
B.如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

管制私法人購屋

A.增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定。
B.限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記
C.但私法人購買住宅許可制部分,因必要及正當用途取得住宅之情況納入修法規範,將不會影響私法人未來必要的業務營運。

解約申報登錄

A.預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄。
B.違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
C.政府立法考量思考為有可能發生經由解約變成轉讓給第三人,建立解約申報登錄制,讓預售屋市場更趨透明化。

叮咚News|分享新奇與樂趣 - 圖2 1
圖片來源:新北市政府地政處

平均地權該注意?

《平均地權條例》影響了購買預售屋、新成屋、中古屋的民眾,若是自住則不受影響。
但若是投資客、炒房團、代銷、仲介,就會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄等政策的管制,透過抑制投資客的短期炒作,讓預售屋可導向長期置產、自住的用途,另外也可以限制成屋的投機行為,降低炒房的機率。
另外,私法人會受到購屋管制,日後購屋必須事先申請許可,杜絕私法人炒房

平均地權Q&A

Q:在不得已因素下須將預售屋換約轉售有哪些排除條件?(亦即是否有特殊寬容條件?)

A:
買房簽約後受到強制執行:
買房人因為法院判決或其他強制執行機關的命令,而不得不將購買的房屋轉售給第三方。
有重病需要長期療養:
買房人因為生病或患有重大疾病需要長期療養而無法繼續居住於買購的房屋中。
非自願失業:
買房人因為失業或其他原因而不得不將買購的房屋轉售給第三方。
重大變故無力還貸款:
買房人因為重大變故如災害、意外事故或其他原因而無力償還貸款,而不得不將買購的房屋轉售給第三方時,排除條件包括買房簽約後受到強制執行、有重病需要長期療養、非自願失業、重大變故無力還貸款等。
在這些排除條件下,買家才可以將買購的房屋轉售給第三方。

Q:平均地權條例是否溯及既往?

A:規定施行前已簽訂買賣契約的「買受人」,因在簽約當時尚未定有限制換約轉售規定,且禁止換約對買受人確為重大限制規定,不宜單純僅以行為管制視之。
所以基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則,以及保障財產權法理,本法施行前的契約可再為轉售。
但在規定施行後,如因換約轉售而取得預售屋契約的第三人(即新的「買受人」),仍必須適用不得讓與或轉售的規定。

Q:平均地權條例實施後會有那些現象?

A:若預售屋市場進入冷靜期,房市可能會出現:
預售屋與成屋價差縮小:
因預售屋市場不能再炒作,因此價格降低。
高資產族購屋空間縮減:
豪宅的購入多是以法人名義進行,被限制後,交易量可能受到考驗。
中小型融資建商減少:
因預售案銷量減少,成屋案又無法在工程時回收資金,容易對中小型建商不友善。
資金流向避險型產品:
區域佳、機能成熟、保值性高的房產,會成為大家比較首要的置產選擇。

叮咚News|分享新奇與樂趣 - 圖3 4
圖片來源:內政部官方網站

平均地權|總結

買賣不動產不僅是置產,也是投資的一種方式,隨著疫情即將劃入尾聲,房市的居高不下讓政府有許多打房政策,期望透過這些手段能有效抑制並校正房價,讓房價趨於穩定,讓自住者能負擔起正常的房價。

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