【房地合一稅2.0是什麼】課稅範圍、稅率、申報規定一次看懂！

房地合一稅是所有買房、換房族必須要了解的稅制，其最主要的目的在於抑制台灣恐怖的房價，期望藉由此稅制來降低投資客短線買賣，增加其持有房屋的成本。隨著時間推移，房地合一稅已經從105年上路，到110年升級至2.0版本。

究竟房地合一稅到底是什麼？對於一般人來說有什麼影響？本篇文章將會完整說明，如果是正在考慮換屋的讀者，以下內容一定要看仔細。

房地合一稅是105年上路的稅制，字面上的意思就是將「房子」、「土地」的價格合併加總，並且扣掉原本購買的成本，若有獲利則要課徵的稅額，是一種交易稅。只要是105後購買的房子，出售時都必須要繳交房地合一稅。

舉例來說，小明於106年買了總價1,000萬的房子，109賣了1,200萬，賺得的200萬就要課徵房地合一稅。

會有這個稅制的原因在於，還沒有房地合一稅之前，都是採用「土地」、「建物」分別課稅，也俗稱「舊制」，是一種雙軌課稅。

• 新制（房地合一稅）：105年1月1日以後取得房屋，賣房課徵房地合一稅。
• 舊制（雙軌課稅）：：104年12月31日以前取得的房屋，賣房時土地房屋分別課稅。

雖然房地合一稅是為了讓投機套利者增加成本的稅制，但仍然有許多漏洞，因此政府在110推出地房地合一稅 2.0，也是現行最新的版本。

適用日期

從110年7月1日起交易的房地，若是105年1月1日以後取得，就適用最新房地合一稅2.0的規定

課稅範圍

• 房屋、土地交易
• 預售屋交易
• 營利事業交易

簡單說，除了一般房屋買賣的交易，如果是購買預售屋，或者是法人持有的房屋買賣，都會被算在房地合一稅的課徵範圍。

課稅比例

依照持有房屋地時間進行課稅，可分為境內居住者和境外居住者

境內居住者

境外居住者

房地合一稅 2.0 vs 1.0 版本

房地合一稅的具體試算公式為：成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額 X 房地合一稅率

所謂的相關費用，是房屋交易時可能產生的費用，包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等相關費用，未能相關費用證明文件，可按成交價3%計算，有30萬免稅額上限。

詳細地試算方式，可以參考【財政部稅務入口網】

房地合一稅主要是遏制短線投資的風氣，對於本身是自用住宅的族群，政府有推出對應的解套方案，只要滿足下列三個項目，就能享有400萬的免稅額，若超過400萬則課徵房地合一10%稅率

• 本人、配偶或未成年子女設籍
• 持有並居住連續滿 6 年
• 且無做為出租與營業使用者

這裡要特別注意，設籍必須是本人、配偶或是未成年子女，並非直系血親，因此如果是父母設籍則不符合資格。除此之外，出租或是做為營業登記也不符合資格，即便是當公益出租人也仍然算出租的範圍，要特別注意。

申報時間

• 預售屋交易：預售屋及其座落基地交易日的隔天起算30日內申報。
• 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。
• 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。
• 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。

申報文件

• 個人房屋土地交易所得稅申報書1份。
• 不動產或房屋使用權買入及賣出的買賣契約書影本。
• 成本及必要費用相關證明文件及其他有關文件。

Ｑ1：預售屋交易是否也要課徵房地合一稅？

需要！房地合一稅 2.0 將預售屋也納入課徵的範圍，也就是說在 105 年 1 月 1 日以後取得的預售屋，同樣需要課徵房地合一稅。除此之外，持有房屋的時間會從預售屋蓋完變為成屋後，重新開始計算，依照持有的時間，課徵15%-45%不等的稅率。

Q2：買賣房子一定要課徵房地合一稅嗎？

符合以下幾種情況者，免課徵房地合一稅：

• 突然負擔重大傷病醫藥費
• 工作居住卻面臨非自願離職、調職
• 受家暴或人身安全威脅
• 欠稅或欠債且進入強制執行程序
• 《民法》第796條房屋鄰居越界建築
• 《土地法》第34條共持有房地未經意遭變賣
• 參與都更或是危老重建分得房屋首次出售者。

Q3：房地合一稅的取得成本可扣除哪些？

房地合一稅可扣除契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費….等相關費用，不過需要提供證明單據，若無法提供則會依照「成交價」3% 計算，30萬為上限。

房地合一稅的設立旨在解決房地產市場中的問題，主要是為了遏制短期投機行為。因此，該稅制根據持有房屋的時間來確定課稅範圍，持有年限越長，受到的影響越小。此外，一般人若將房屋用於自住且符合特定條件，還能享有高達400萬的免稅額度。

通過上述相關說明，可以快速了解房地合一稅的相關規定與條文。如果正計劃購買房屋或換屋，了解房地合一稅的相關法規仍然至關重要，以免受到重稅的影響。